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La compravenda d'una vivenda quan venedor o comprador es una persona no resident o estrangera

A Espanya no existeix restricció alguna respecte al fet que una persona estrangera o no resident a Espanya pugui comprar un immoble (habitatge, casa, oficina, plaça de pàrquing…), sent que l'estranger tindrà exactament els mateixos drets que un ciutadà espanyol a fi d'adquirir una propietat.

El mateix succeeix si un estranger, ja propietari, desitja vendre un ben immoble. No obstant això, sí que serà necessari tenir en compte unes determinades particularitats a fi que l'operació jurídica pugui celebrar-se correctament davant notari i inscriure's després en el Registre de la Propietat.

Igual que succeeix quan la compravenda es realitza entre particulars, la compravenda de béns immobles requereix d'escriptura pública atorgada davant Notari per a què sigui inscribible davant el Registre de la Propietat. Aquesta operació comportarà la liquidació de l'Impost de Plusvàlua d'una banda, i per l'altre, la liquidació de l'Impost de Transmissions Patrimonials i Actes Juridics Documents (ITPAJD) o IVA en funció de si es tracta d'una propietat de segona mà, o bé d'obra nova. Si t'interessa aprofundir sobre les despeses e impostos que porta aparellada tota compravenda, et recomanem una lectura al nostre post sobre  " Quines despeses s'originen per la compravenda d'un habitatge? "


Les particularitats que aquí analitzem dependran si és el comprador la persona no resident o estrangera, o si bé  és el venedor,


La Llei de l'IRPF, en el seu article 9, considera com a persona resident, i per tant, no subjecta a les particularitats que després comentarem, a aquelles persones que:


• Romanguin més de 183 dies a l'any a Espanya.

• Tinguin el nucli de les seves activitats econòmiques en territori espanyol, directa o indirectament.

• Siguin el cònjuge no separat legalment amb fills menors d'edat que resideixin habitualment a Espanya i depenguin d'aquesta persona


Qui no compleixi els anteriors requisits, li seràn d'aplicació les següents consideracions:



• Supòsit en què la part compradora sigui persona estrangera o espanyol no resident:


Al comprador se li exigirà, amb caràcter previ a la celebració de l'escriptura pública, l'obtenció del Nombre d'Identificació d'Estrangers (NIE), petició que podrà realitzar-se a Espanya a l'Oficina d'Estrangers o a la Comissaria General d'Estrangeria, o a les Oficines Consulars espanyoles situades al país de residència del sol·licitant, sent que en aquesta sol·licitud haurà d'adjuntar-se un imprès-sol·licitud normalitzat degudament emplenat i signat, l'original i una fotocòpia del passaport complet, o document d'identitat, i una comunicació de les causes econòmiques, professionals o socials que justifiquen la sol·licitud en qüestió.


A més de l'anterior, serà recomanable que l'estranger no resident que pretén adquirir un immoble per compravenda procedeixi a l'obertura d'un compte corrent bancari en territori espanyol, ja que mitjançant la mateixa s'acreditaran els mitjans de pagament del preu de la compravenda així com el pagament dels impostos derivats de l'operació.


Una vegada complertes les anteriors condicions, la persona no resident podrà adquirir per compravenda l'immoble desitjat, gaudint dels mateixos drets de propietat que un ciutadà espanyol.



• Supòsit en què la Part Venedora és la persona estrangera o espanyol no resident:


En aquesta circumstància també serà exigible que l'estranger o espanyol no resident obtingui el Nombre d'Identificació d'Estrangers (*NIE), per la qual cosa el venedor haurà de tenir aquest document d'identitat per transferir l'immoble de la seva propietat.


El venedor no resident a Espanya, per l'operació de compravenda, està subjecte als següents impostos: L'Impost sobre la Renda de no Residents (IRNR) i per l'Impost sobre l'Increment del Valor dels Terrenys de Naturalesa Urbana (IIVTNU o plusvàlua municipal).


No obstant això l'anterior, i a fi de garantir les seves obligacions tributàries, la regla general és que a la venda de béns immobles situats al territori espanyol per estrangers no residents, l'adquirent / comprador espanyol estarà obligat a retenir del preu un 3% del preu de la compravenda al moment d'atorgar l'escriptura pública, havent d'ingressar aquest 3% del valor de la finca, en un termini no superior a un mes, a Hisenda, a través del model 211, en concepte de pagament a compte de l'Impost de Renda de Persones no Residents (IRNR). A aquesta regla general s'aplica l'excepció relativa al fet que no haurà de dur-se a terme aquesta retenció pel comprador en el cas que el venedor acrediti amb una certificació expedida per l'Agència Tributària que està subjecte a l'Impost sobre la Renda de les Persones Físiques (IRPF) o a l'Impost de Societats (IS). El comprador haurà de lliurar el comprovant i justificant de l'ingrés al venedor a fi que aquest, en un termini no superior a 4 mesos, declari el guany patrimonial obtingut a Hisenda a través del model 210, i si escau, se li pugui retornar part del mateix o aboni el que quedés pendent de tributació.


Així mateix i en quant a la Plusvàlua municipal, impost que tot venedor ha de liquidar en cas de vendre la seva propietat a un tercer en cas que existeixi increment del valor del sòl, cal assenyalar que també en aquesta ocasió el comprador ha de tenir la precaució de retenir del preu de la compravenda la quantitat que correspongui a la Plusvàlua municipal a fi de declarar i ingressar aquest impost, tot això en el termini màxim d'un mes. Això és així ja que el cas que el venedor no liquidés l'Impost de Plusvàlua, la finca venuda respondria del pagament de l'impost, tot això amb evident perjudici per al comprador.


Per tant i si bé la liquidació del IRNR i de la Plusvàlua Municipal és deure de la part venedora, s'imposa al comprador l'obligació en el primer cas, i la recomanació en el segon, de retenir els imports que resultin en concepte de tots dos impostos a raó de l'element estranger i a raó de que, si no es realitza aquest ingrés a compte pel comprador,  serà el bé immoble transmès el que quedarà afecte al pagament de l'import que resulti, resultant perjudicat en últim terme la parteix compradora.


És recomanable que tot el que hem indicat es faci constar en el contracte d'arres que signin les parts previ a la compravenda, doncs recordem que l'última responsabilitat recaurà en l'habitatge, sent pertinent que tots els acords es plasmin correctament en un document, aconsellant-se para aquest motiu la intervenció d'un advocat a fi d'obtenir la màxima protecció i seguretat i també a l'efecte de que totes les parts estiguin informades de forma prèvia de les obligacions legals, evitant d'aquesta manera discussions estèrils a la Notaria


Tens més dubtes?
Necessites que els nostres advocats redactin un contracte d'arres o t'assessorin en tot el procés de la compravenda d'un habitatge? Contacta amb nosaltres per sol·licitar visita en el nostre despatx o bé utilitza algun dels serveis legals online que oferim a la nostra web.

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Maria Teresa Juarez Colera

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Soy Española residente en los paises Bajos. Tengo DNI como residente en el extranjero (es decir, aportando certificacion consular para la obtencion del DNI). Necesito algun otro certificado para la compra e una vivienda en España?

Vicente

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Hola, buenos días. Muchas gracias por el artículo, es muy completo e informativo. Al respecto, tengo una duda. Estamos interesados en adquirir una casa, pero el vendedor, español y no residente en España, no dispone de DNI, únicamente de pasaporte y del número de identificación fiscal (NIF). ¿Puede vender la vivienda o necesitaría renovarse el DNI para hacerlo? El DNI le caducó hace muchos años y no lo renovó porque lleva viviendo en otro país desde los años 90 aproximadamente. Gracias de antemano.

Carola

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Hola. Soy extranjera no residente en España. Quisiera saber si la compra de un inmueble permite/facilita el permiso de residencia. Le agradezco por sur respuesta y le félicito por su articulo.

Lenka

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Buenos días; Muchas gracias por el artículo, ha sido muy útil. Soy extranjera, no residente en España y estoy considerando vender mi vivienda. Quería estimar el importe de impuestos a pagar por la vivienda. La compré hace 4 años por 330k y su valor de mercado es 690k IRNR: (690.000-330.000)*20%= 72.000 EUR No sé como estimar el valor del Impuesto sobre la plusvalía municipal? El comprador de la vivienda tendrá que pagar 690.000*3% = 20.700 EUR más, respecto a los impuestos habituales por comprar mi vivienda? Gracias de antemano,

Domingo

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Hola, Lo siento, mi español no es perfecto. Si el vendedor era un residente al momento de firmar en el notario y el 3% de la devolución se entregó al vendedor cuando el vendedor demostró su residencia. El vendedor vuelve a su país de origen. 3 años después los compradores reciben la Plusvalia ¿qué se puede hacer? en la escritura firmada en el notario se indican claramente los gastos pagados por el comprador, excepto la Plusvalia. Toda la ayuda es muy apreciada.

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AOB Abogados

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Hola Domingo,

Si el vendedor no es residente en el momento de vender, el comprador debe tener la cautela de retenerle el importe de la plusvalía ya que puede el Ayuntamiento exigirle el pago, caso que el vendedor no pagase ese impuesto.

Para poderte ayudar, necesitamos revisar la documentación y ver la viabilidad de requerirle al vendedor el importe que ahora el Ayuntamiento te está obligando a pagar a ti.

Si necesitas que estudiemos tu caso, puedes utilizar los servicios legales online que encontrarás en nuestra web. Un abogado te podrá asistir y recomendar las acciones a realizar.

Un saludo

Marisol

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Muy buenas , queria saber cuanto tarda la obtencion de nie para comprar un vivienda ya que vivo en el exterior y quiero saber con cuanto tiempo tengo que solicitarlo antes de viajar a españa, y segundo preguntar si saben que impreso tengo que presentar para la solicitud del nie . Muchas gracias

Nir Hershkovich

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Hola. Mi madre va a comprar una casa en España siendo no residente. Sin la apertura de una cuenta en España, como podrá realizar la compra? Es posible como en otros países, transfiriendo a una cuenta de abogado que realiza las gestiones? Muchas gracias

Luis

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Buenos dias. Siendo el comprador, español no residente, puede comprar vivienda habitual? (que conste en escritura a efectos del ITP) que plazo tendría para volver a ser residente?

Laura

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Buenas tardes, Muchas gracias por este articulo tan interesante. Somos espanoles no residentes y estamos valorando la posibilidad de comprar una vivienda de segunda mano en Espana. A parte de ITPAJD y, en su momento, IRNR, debemos pagar algun impuesto adicional en el momento de la compraventa? El vendedor es espanol residente en Espana, entendemos que entonces no debemos hacer la retencion del 3%. Lo pueden confirmar? Muchisimas gracias de antemano y un saludo

Jose manuel

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Hola, soy español pero resido en Estados Unidos. Mi pregunta es la siguiente. Quiero vender una propiedad que tengo en España y traerme el dinero a Estados Unidos. Quisiera saber que impuestos debo pagar y como puedo traerme el dinero a Estados Unidos sin problemas, y si tengo que pagar por traerme el dinero. Gracias

Teresa

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Buenos dias, Documento muy completo y realmenet interesante. Tras lectura, no me queda claro la siguiente hipotesis: Un espanol residente en otro pais de la UE, y que dispone de DNI y de NIF, necesita sacarse un NIE para adquirir un piso en Espana? Muchas gracias

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AOB Abogados

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Hola Teresa,

Gracias por tus comentarios.


En el menu superior, dentro de servicios online, encontrarás nuestro servicio de consulta online vía web, a través de este mecanismo un abogad@ especialista en la materia objeto de consulta podrá responderte por escrito en 24 horas laborables a la duda que nos transmites. Comprueba las condiciones de este servicio y si tuvieras más dudas puedes utilizar nuestro servicio de consulta legal por videoconferencia.

Un saludo

claudio

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Buenos dias he comprado un piso y soy español no residente vivo en MEXICO mi consulta es que derechos y obligaciones tengo con la hacienda publica .Puedo recuperar el I.V.A u otros impuestos.Gracias Atte Claudio Gutierrez

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Hola Claudio,

Para consultas tan específicas como la que nos indicas, en el menu superior, dentro de servicios online, encontrarás nuestro servicio de consulta online vía web.

A través de este mecanismo de asesoramiento un abogad@ podrá responderte por escrito en 24 horas laborables a la cuestión que nos planteas. Comprueba las condiciones de este servicio.

Un saludo

Mari

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Quiero comprar un terreno urbano, los 4 propietarios viven en el extranjero, uno tiene poderes de 2 pero del propietario restante no y no se le localiza, está desaparecido. Al parecer estaba conforme en la venta. No tengo nada firmado ni sé cómo desatascar este embrollo, la inmobiliaria tampoco me ha firmado nada ni cogido dinero a cuenta de la compra No se puede hacer un pago y contrato de arras con la parte ya localizada?? Quiero construir mi casa y llevo un año esperando. Qué puedo hacer?

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Hola Mari,

Con el fin de poder ayudarte al respecto de la consulta que nos indicas, disponemos dentro de servicios online, nuestro servicio de consulta legal por videoconferencia con el que podrás conectarte como si estuvieras presencialmente en nuestras oficinas, explicarte con mayor detalle y así prestarte las respuestas a todas las dudas que tengas de forma personalizada y completa.

Un saludo

Sol

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Buenos dias, En el caso de que el dueño del inmueble sea un no residente y quiere venderselo a otro no residente. Que impuestos se debrian pagar?

Manuel

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Buenas tardes.Quiero comprar una parcela en españa que es de 3 propietarios, uno de ellos está en Hawai y tiene 90 años y tambien quiere venderla..Esa persona también es Española.¿ hay alguna forma de que se realice la compra sin que esa señora tan mayor venga a España?Gracias

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Hola Manuel,

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Si por el contrario quieres un servicio más completo en el que podramos ayudarte ante más dudas que pudieras tener disponemos del servicio legal por videoconferencia, que encontrarás en el menu superior de nuestra página web dentro de servicios online  y mantendrás una reunión como si estuvieras presencialmente en nuestras oficinas.

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Diana

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Hola, mi marido es no residente y vive en Dubai. Yo soy residente permanente y queremos comprar un piso de 110.000 euros. Entiendo que tiene que solicitar el NIF fiscal, no es residente aunque su hija menor vive aquí y depende de él económicamente. Él tiene cuenta de residente en Dubai y yo tengo cuenta de residente aquí. Puede enviarme el dinero y compramos aquí con el dinero de mi cuenta? Gracias!

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Hola Diana,

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victoria

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Mi cuñada, de nacionalidad china, tiene una vivienda en España que se está planteando vender. El agente inmobiliario, le ha dicho que cuando se realice la venta de la propiedad no será posible remitir los fondos a su cuenta en HK o Mainland China. Tiene una cuenta de no residente en España. ¿dónde debe realizarse el ingreso? ¿puede transferir los fondos a su cuenta en China?

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Ana

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Hola, lamentablemente la embajada de Espania en mi país no ofrece citas para obtener el NIE por varios meses. Mi madre reside en Espania pero no quiere comprar a nombre propio. Podría comprar a nombre mío si yo aún no he obtenido el NIE?

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Eduardo

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Hola! Tengo NIE de Residencia y Trabajo Temporal Cta Ajena, estoy comprando una cochera y me están pidiendo mi pasaporte. Es esto legal? en qué ley se basan para pedirme pasaporte de mi país, cuando se supone que para pedir mi NIE he dado todo a los funcionarios de extranjería. Para darme dicho NIE, he pasado por una seria de verificaciones, las cuales hace que mi NIE sea un documento importante en España. Por favor, me podrían indicar si esto es legal? y en qué ley o norma se basa que me soliciten pasaporte para comprar la cochera? Gracias.

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Carlos

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Buenos diaa, tengo un amigo italiano que compro casa nueva en España en 2020, me pregunta si puede recuperar el IVA q pago al ser no residente comunitario. Gracias

Alexandr

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Hola soy ruso Vivo y trabajo en Polonia legalmente bajo un contrato de trabajo.Ahora estoy esperando una tarjeta de residencia, pero no sé si la esperaré o no.Mi visa Schengen ya ha caducado, pero de todos modos, quiero venir a España y comprar una casa allí.Incluso si no obtengo una tarjeta de residencia polaca.Y resulta que cuando llegue a España seré un ciudadano ilegal y por favor responde a mi pregunta. ¿Podré comprarme una casa en este caso?

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Hola Alexandr,

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julioortega

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Buenas tardes, hemos comprado un terrenoa a 3 hermanos (uno reside en EEUU). tenemos que hacer la retencion del 3% con el modelo 211. Mi duda es si debo poner a todos los vendedores en el documento modelo 211 o simplemente los datos de la persona que reside fuera. Gracias

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Hola Julio,

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carlos

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Soy español y residente en España. Vendo vivienda a extranjero. El dinero tiene que ingresarse en banco español o puedo dar cuenta por ejemplo en Wise que tiene IBAN de Bélgica e ingresar el dinero de la venta allí?

LAURA

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Buenas tardes,, le he comprado una vivienda a una señora del reino unido y esta no reside ni tiene cuenta bancaria en españa, hemos firmado el contrato de arras y estamos a la espera de notaria y finalizar el pago,,, que problemas me acarrea con hacienda , que debo hacer, y el pago de arra y señal se hizo por transferencia, teniendo unos gastos considerables por ser la cuenta de la venderora, del reino unido

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Cecilia

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Gracias pero yo cuando compre mediante hipoteca tenía NIE y ahora que quiero venderla porque no puedo pagar las cuotas tengo DNI porque me nacionalice, la pregunta que es válido legalmente para que se efectúe confirme a ley y nadie salga perjudicado

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GRACIELA

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Gracias por el artículo, muy interesante. Mi esposo es español no residente, queremos adquirir un piso para mi hijo que si reside en España. Consulto lo siguiente además del NIE que otros documentos debo presentar para demostrar la legitimidad de los fondos con que comprar? Ello por cuanto si debo presentar la ddjj de renta u otro documento que demuestre el origen de los fondos (ej. boleto de compraventa o escritura de una venta hecha en el país de residencia) deberá apostillar dichos documentos?? Muchas gracias!!

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Hola Graciela,

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Raul

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Soy ciudadano Español casado con mujer rusa pero con tarjeta residencia española aunque ahora esta viviendo en Rusia. Mi mujer no entiende el español. Quiero comprar una casa, estamos en gananciales, por lo que entiendo que yo no puedo comprar la casa individualmente, verdad? Por otro lado, si compro la vivienda con ella y ella viene a firmar la compra de la vivienda ante notario, se puede realizar la escritura en idioma español y en ruso?. Saludos

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Hola Raul,

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Álvaro Lens

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Poseo con mi mujer un piso en carácter de ganancial al cuál deseamos vender. Ella viajaría a España. En mi caso es necesaria mi presencialidad o puedo mediante un poder efectuado en en Consulado de España realizarlo? Desde ya gracias.

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Hola Álvaro,

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Frederic

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Soy francés y trabajo en Francia ,puedo comprar una vivienda de protecion oficial ?. O sería más fácil si la compro con mi novia que es española ? Gracias un saludo

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Hola Frederic,

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Ramon

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Buen artículo. Muchas gracias.