Ara bé, en els contractes de lloguer de vivenda no és així i el inquilí té la possibilitat de poder desvincular-se del lloguer a través de dos mecanismes:

En aquest post ens centrarem en aquesta segona opció, és a dir, la possibilitat de que un inquilí desitgi desistir i trencar amb el contracte de lloguer sense necessitat de tenir que al·legar cap motiu i desenvoluparem quan és possible exigir al inquilí una indemnització i quan no. Val a dir què, el que aquí desenvoluparem  és aplicable només en els contractes d’arrendament  de vivendes destinades a satisfer la vivenda habitual del llogater, però no als arrendaments de local de negoci o d’ús diferent de vivenda habitual (com pot ser un contracte de temporada), ja que en aquests supòsits, la resposta i solució jurídica seria diferent.

La resposta és afirmativa. Atenent el marcat element social que comporten aquest tipus de contractes ja que recauen sobre un aspecte tant especial per a tota persona: l’habitatge. La llei s’ha ocupat de trobar un equilibri entre els interessos dels inquilins i propietari i dona l’opció a que l’arrendatari pugui trencar el contracte i anar-se de l’habitatge abans del termini en el què s’havia compromès inicialment en el contracte que es firmà.

En aquest sentit, l’article 11 de la Llei d’Arrendaments Urbans, faculta al inquilí a poder resoldre el contracte de forma anticipada, sense que sigui necessari invocar ninguna causa.

Cal incidir que aquesta facultat per trencar o resoldre anticipadament el contracte només la té l’arrendatari. És a dir, l’arrendador-propietari no pot desistir del contracte i només aquest podria resoldre el contracte si ha existit incompliment greu de les obligacions del inquilí, o bé necessita l’habitatge per a viure ell mateix o un descendent (sempre que es donin una sèrie de requisits establerts a la llei).

La resposta continua sent afirmativa. És a dir, els jutges considerarien nul qualsevol pacte que s'hagi fet constar en el contracte en el que un inquilí  s'hagi obligat a  no poder desistir del contracte. Per tant, encara que s'hagi signat en el contracte, seran nul·les, al ser contràries a la llei, clàusules semblants a “Es pacta que el present contracte tindrà una duració mínima i obligatòria d’un any, pel que si l’arrendatari desisteix del contracte amb anterioritat, haurà d’abonar totes les rentes pendents fins a complir l’anualitat”.

La llei, pel que fa a aquesta qüestió, és imperativa i preval sobre el que s’estableixi al contracte (a excepció de que les clàusules del contracte resultin més favorables per al inquilí, que en tal cas seria aplicable el que diu el contracte), pel que encara que el contracte no digui res sobre la possibilitat del inquilí de desistir i trencar anticipadament el contracte, l’arrendatari podrà fer-ho sempre que compleixi amb els requisits que s’indicaran en els següents apartats.

Es troba regulat a l’article 11 de la referida llei, el qual estableix què:

Tal i com detalla la llei els requisits per a desistir del contracte són:

Per a que el propietari/arrendador pugui exigir una indemnització al inquilí per haver decidit renunciar o desistir el contracte de lloguer de l’habitatge, és imprescindible que s’hagi fet constar en el contracte de forma expressa una clàusula que digui que el propietari té dret a una indemnització equivalent a una mensualitat de la renta en vigor per cada any del contracte que resti per complir i que els períodes de temps inferiors a l’any donaran lloc a la part proporcional de la indemnització.

Si en el contracte que es va signar no s’estableix cap clàusula en el que consti el dret a exigir una indemnització, el propietari no pot reclamar cap indemnització al inquilí.

Per altra banda, si en el contracte s’hagués fet constar una indemnització major a aquesta mensualitat de renta per cada any del contracte pendent de complir (o part proporcional en cas de períodes inferiors a l’any), el propietari no podria reclamar aquesta indemnització addicional. Només pot exigir el que ja s’ha comentat, una mensualitat de renta per cada any pendent de complir.

Per exemple, si ha firmat un contracte de lloguer d’habitatge a raó de 1000€ mensuals d’un any de duració amb data de 1 de gener, i amb 30 dies d’antelació, es comunica a l’arrendador que el inquilí abandonarà el immoble el 1 d’octubre, la indemnització per no complir els 3 mesos restants per completar aquest any inicialment pactat (els mesos d’octubre, novembre i desembre) seria de 250€ (un quart de mensualitat, que seria la part proporcional pels mesos no gaudits).

Per tant, serien nul·les i no aplicables clàusules semblants a “Es pacta una duració mínima de dos anys. Si l’arrendatari desisteix abans d’aquest període haurà de pagar totes les mensualitats que quedessin per complir fins a arribar a aquests dos anys”. En aquest exemple, com hem indicat, si l' inquilí desisteix del contracte als sis mesos d’haver signat el contracte de lloguer de l’habitatge, només hauria d’indemnitzar al propietari amb el import equivalent a una mensualitat i mitja del lloguer, i no amb 18 mesos de lloguer, que és el que diu el tenor literal que resulta nul de la clàusula esmentada.

Desitja que l’assessorem en un procediment de desistiment de lloguer d’habitatge o que intervinguem en la interlocució amb l’arrendador o arrendatari? Vol que revisem el seu contracte d’arrendament per verificar si existeix indemnització per desistiment i, en el seu cas, la quantia exigible? Contacti amb els nostres advocats sol·licitant cita prèvia a les nostres oficines, o si ho prefereix, utilitzi el nostre servei de videoconferència o consultes legals via correu electrònic.