Per Daniel SOT
13-02-2023

Com un inquilí pot legalment desistir o renunciar al seu contracte de lloguer d’habitatge

Un dels principis més importants del dret civil és el “pacta sunt servanda”. Segons aquest principi, els contractes

estan per a complir-se. De ser aplicable aquest principi de forma rigorosa, si una de les parts s’ha compromès a pagar un lloguer durant un determinat termini al propietari d’un habitatge, aquest hauria de complir-ho sense possibilitat de “trencar” el contracte de forma unilateral.

Ara bé, en els contractes de lloguer de vivenda no és així i el inquilí té la possibilitat de poder desvincular-se del lloguer a través de dos mecanismes:

Una opció és resoldre el contracte a arrel d’un incompliment greu del propietari, el que facultaria a l’arrendatari a poder resoldre el contracte. Això succeiria per exemple, en els casos en què l’habitatge no compleixi amb els requisits necessaris d’habitabilitat o salubritat que permeten a un inquilí residir en ella i que compleixi amb la finalitat de ser el seu habitatge habitual.
ó
Una altra opció més senzilla, desistint del contracte sense al·legar cap motiu, si bé en aquest cas haurà de complir-se les condicions que després exposarem per a que aquesta possibilitat sigui legal.

En aquest post ens centrarem en aquesta segona opció, és a dir, la possibilitat de que un inquilí desitgi desistir i trencar amb el contracte de lloguer sense necessitat de tenir que al·legar cap motiu i desenvoluparem quan és possible exigir al inquilí una indemnització i quan no. Val a dir què, el que aquí desenvoluparem és aplicable només en els contractes d’arrendament de vivendes destinades a satisfer la vivenda habitual del llogater, però no als arrendaments de local de negoci o d’ús diferent de vivenda habitual (com pot ser un contracte de temporada), ja que en aquests supòsits, la resposta i solució jurídica seria diferent.

Es permet a un inquilí poder desistir o renunciar al contracte d’arrendament?

La resposta és afirmativa. Atenent el marcat element social que comporten aquest tipus de contractes ja que recauen sobre un aspecte tant especial per a tota persona: l’habitatge. La llei s’ha ocupat de trobar un equilibri entre els interessos dels inquilins i propietari i dona l’opció a que l’arrendatari pugui trencar el contracte i anar-se de l’habitatge abans del termini en el què s’havia compromès inicialment en el contracte que es firmà.

En aquest sentit, l’article 11 de la Llei d’Arrendaments Urbans, faculta al inquilí a poder resoldre el contracte de forma anticipada, sense que sigui necessari invocar ninguna causa.

Cal incidir que aquesta facultat per trencar o resoldre anticipadament el contracte només la té l’arrendatari. És a dir, l’arrendador-propietari no pot desistir del contracte i només aquest podria resoldre el contracte si ha existit incompliment greu de les obligacions del inquilí, o bé necessita l’habitatge per a viure ell mateix o un descendent (sempre que es donin una sèrie de requisits establerts a la llei).

Si el contracte de lloguer diu que no és possible desistir del contracte o bé no tracta aquesta qüestió, pot un inquilí igualment desvincular-se del contracte?

La resposta continua sent afirmativa. És a dir, els jutges considerarien nul qualsevol pacte que s'hagi fet constar en el contracte en el que un inquilí s'hagi obligat a no poder desistir del contracte. Per tant, encara que s'hagi signat en el contracte, seran nul·les, al ser contràries a la llei, clàusules semblants a “Es pacta que el present contracte tindrà una duració mínima i obligatòria d’un any, pel que si l’arrendatari desisteix del contracte amb anterioritat, haurà d’abonar totes les rentes pendents fins a complir l’anualitat”.

La llei, pel que fa a aquesta qüestió, és imperativa i preval sobre el que s’estableixi al contracte (a excepció de que les clàusules del contracte resultin més favorables per al inquilí, que en tal cas seria aplicable el que diu el contracte), pel que encara que el contracte no digui res sobre la possibilitat del inquilí de desistir i trencar anticipadament el contracte, l’arrendatari podrà fer-ho sempre que compleixi amb els requisits que s’indicaran en els següents apartats.

En quin apartat de la Llei d’Arrendaments Urbans es recull la possibilitat de resoldre anticipadament el contracte?

Es troba regulat a l’article 11 de la referida llei, el qual estableix què:

“L’arrendatari podrà desistir del contracte d’arrendament, una vegada que hagin transcorregut com a mínim sis mesos, sempre que se li comuniqui a l’arrendador amb una antelació mínima de trenta dies. Les parts podran pactar en el contracte que, per al cas de desistiment, l’arrendatari hagi d’indemnitzar a l’arrendador amb una quantitat equivalent a una mensualitat de la renta en vigor per cada any del contracte que resti per complir. Els períodes de temps inferiors a l’any donaran lloc a la part proporcional de la indemnització”.

Quins són els requisits per a que un inquilí pugui resoldre de forma anticipada el contracte?

Tal i com detalla la llei els requisits per a desistir del contracte són:

Han d’haver transcorregut, com a mínim, sis mesos des de que es va firmar el contracte. És a dir, el inquilí no tindrà dret a renunciar al contracte si, per exemple, només han transcorregut tres mesos. Ara bé, si pel contrari, ja han transcorregut aquests primers sis mesos, podrà renunciar al contracte en qualsevol moment, tot i que el contracte estigui en una situació de pròrroga al haver transcorregut els cinc primers anys de duració mínima potestativa per al inquilí i obligatòria pel propietari.
El inquilí haurà de preavisar amb, com a mínim, 30 dies d’antelació. La nostra recomanació és que si vostè és inquilí, aquesta notificació comunicant la voluntat de desistir del contracte ho faci a través d’un mitjà fefaent que acrediti l’enviament, recepció i contingut de la comunicació, com pot ser un burofax. Si precisa d’aquest servei, el nostre despatx d'advocats pot preparar i enviar aquesta comunicació. No obstant l’anterior, tingui present que aquest no seria un requisit essencial per a la validesa del desistiment, ja que podria desistir igualment encara que no hagués preavisat amb aquesta antelació de 30 dies, si bé hauria d’abonar-se la renta dels dies que faltin fins a arribar al còmput de 30 dies dels que no s’hagi preavisat, encara que ja no gaudeixi del immoble.

Indemnitzacions per al supòsit de desistir del contracte i indemnització màxima reclamable

Per a que el propietari/arrendador pugui exigir una indemnització al inquilí per haver decidit renunciar o desistir el contracte de lloguer de l’habitatge, és imprescindible que s’hagi fet constar en el contracte de forma expressa una clàusula que digui que el propietari té dret a una indemnització equivalent a una mensualitat de la renta en vigor per cada any del contracte que resti per complir i que els períodes de temps inferiors a l’any donaran lloc a la part proporcional de la indemnització.

Si en el contracte que es va signar no s’estableix cap clàusula en el que consti el dret a exigir una indemnització, el propietari no pot reclamar cap indemnització al inquilí.

Per altra banda, si en el contracte s’hagués fet constar una indemnització major a aquesta mensualitat de renta per cada any del contracte pendent de complir (o part proporcional en cas de períodes inferiors a l’any), el propietari no podria reclamar aquesta indemnització addicional. Només pot exigir el que ja s’ha comentat, una mensualitat de renta per cada any pendent de complir.

Per exemple, si ha firmat un contracte de lloguer d’habitatge a raó de 1000€ mensuals d’un any de duració amb data de 1 de gener, i amb 30 dies d’antelació, es comunica a l’arrendador que el inquilí abandonarà el immoble el 1 d’octubre, la indemnització per no complir els 3 mesos restants per completar aquest any inicialment pactat (els mesos d’octubre, novembre i desembre) seria de 250€ (un quart de mensualitat, que seria la part proporcional pels mesos no gaudits).

Per tant, serien nul·les i no aplicables clàusules semblants a “Es pacta una duració mínima de dos anys. Si l’arrendatari desisteix abans d’aquest període haurà de pagar totes les mensualitats que quedessin per complir fins a arribar a aquests dos anys”. En aquest exemple, com hem indicat, si l' inquilí desisteix del contracte als sis mesos d’haver signat el contracte de lloguer de l’habitatge, només hauria d’indemnitzar al propietari amb el import equivalent a una mensualitat i mitja del lloguer, i no amb 18 mesos de lloguer, que és el que diu el tenor literal que resulta nul de la clàusula esmentada.

Desitja que l’assessorem en un procediment de desistiment de lloguer d’habitatge o que intervinguem en la interlocució amb l’arrendador o arrendatari? Vol que revisem el seu contracte d’arrendament per verificar si existeix indemnització per desistiment i, en el seu cas, la quantia exigible? Contacti amb els nostres advocats sol·licitant cita prèvia a les nostres oficines, o si ho prefereix, utilitzi el nostre servei de videoconferència o consultes legals via correu electrònic.

14 Comentaris

Deixa un comentari

Accepto les condicions generals d'ús

Accepto subscriure'm al newsletter d'AOB Abogados per rebre informació comercial del despatx i informació jurídica pràctica.

He llegit i accepto la política de privacitat

Responsable	AOB ABOGADOS LEGAL SERVICES SLP
Finalitat	Publicar i contestar al nostre blog els comentaris que feu a l'apartat 'Deixa un comentari' que apareix en el formulari habilitat dels posts del nostre blog. A la nostra web apareixerà publicat el nom i cognom facilitat i el seu comentari (mai publicarem el seu correu electrònic) Poder-li enviar el nostre butlletí comercial i realizar les comunicacions informatives i publicitàries dels nostres productes i serveis, inclús per mitjans electrònics (mail, etc..)
Legitimació	Consentiment del interessat.
Destinataris	No es cediran les dades a tercers, excepte en supòsits d’obligacions legals.
Drets	Accedir, rectificar i suprimir les dades, així como altres drets, como s’explica a la informació addicional.
Informació addicional	Pot consultar la información addicional i detallada en el nostre apartat Política de Privacitat

Juan Manuel Ramos Quevedo

Publicat el: 15-02-2023

Contestar

Enhorabuena por el artículo. Bien desarrollado y deja pocas o ninguna duda al respecto. Muchas gracias

AOB Abogados

Publicat el: 16-02-2023

Contestar

Publicat el: 05-04-2024

Contestar

Hola Geraldine,

Para ofrecerte el servicio al que haces referencia el mecanismo que disponemos en el que podamos interactuar contigo y ayudarte ante las dudas que pudieras tener al respecto de la materia objeto de consulta es nuestro servicio de consulta legal por videoconferencia, que encontrarás en el menú superior de nuestra página web dentro de servicios online y mantendrás una reunión como si estuvieras presencialmente en nuestras oficinas con un abogad@ especialista en dicha materia. En el propio formulario encontrarás las condiciones del servicio.

Un saludo