- Per Daniel SOT
Com un inquilí pot legalment desistir o renunciar al seu contracte de lloguer d’habitatge
Un dels principis més importants del dret civil és el “pacta sunt servanda”. Segons aquest principi, els contractes 
estan per a complir-se. De ser aplicable aquest principi de forma rigorosa, si una de les parts s’ha compromès a pagar un lloguer durant un determinat termini al propietari d’un habitatge, aquest hauria de complir-ho sense possibilitat de “trencar” el contracte de forma unilateral.
estan per a complir-se. De ser aplicable aquest principi de forma rigorosa, si una de les parts s’ha compromès a pagar un lloguer durant un determinat termini al propietari d’un habitatge, aquest hauria de complir-ho sense possibilitat de “trencar” el contracte de forma unilateral.Ara bé, en els contractes de lloguer de vivenda no és així i el inquilí té la possibilitat de poder desvincular-se del lloguer a través de dos mecanismes:
- Una opció és resoldre el contracte a arrel d’un incompliment greu del propietari, el que facultaria a l’arrendatari a poder resoldre el contracte. Això succeiria per exemple, en els casos en què l’habitatge no compleixi amb els requisits necessaris d’habitabilitat o salubritat que permeten a un inquilí residir en ella i que compleixi amb la finalitat de ser el seu habitatge habitual.ó
- Una altra opció més senzilla, desistint del contracte sense al·legar cap motiu, si bé en aquest cas haurà de complir-se les condicions que després exposarem per a que aquesta possibilitat sigui legal.
En aquest post ens centrarem en aquesta segona opció, és a dir, la possibilitat de que un inquilí desitgi desistir i trencar amb el contracte de lloguer sense necessitat de tenir que al·legar cap motiu i desenvoluparem quan és possible exigir al inquilí una indemnització i quan no. Val a dir què, el que aquí desenvoluparem és aplicable només en els contractes d’arrendament de vivendes destinades a satisfer la vivenda habitual del llogater, però no als arrendaments de local de negoci o d’ús diferent de vivenda habitual (com pot ser un contracte de temporada), ja que en aquests supòsits, la resposta i solució jurídica seria diferent.
Es permet a un inquilí poder desistir o renunciar al contracte d’arrendament?
La resposta és afirmativa. Atenent el marcat element social que comporten aquest tipus de contractes ja que recauen sobre un aspecte tant especial per a tota persona: l’habitatge. La llei s’ha ocupat de trobar un equilibri entre els interessos dels inquilins i propietari i dona l’opció a que l’arrendatari pugui trencar el contracte i anar-se de l’habitatge abans del termini en el què s’havia compromès inicialment en el contracte que es firmà.
En aquest sentit, l’article 11 de la Llei d’Arrendaments Urbans, faculta al inquilí a poder resoldre el contracte de forma anticipada, sense que sigui necessari invocar ninguna causa.
Cal incidir que aquesta facultat per trencar o resoldre anticipadament el contracte només la té l’arrendatari. És a dir, l’arrendador-propietari no pot desistir del contracte i només aquest podria resoldre el contracte si ha existit incompliment greu de les obligacions del inquilí, o bé necessita l’habitatge per a viure ell mateix o un descendent (sempre que es donin una sèrie de requisits establerts a la llei).
Si el contracte de lloguer diu que no és possible desistir del contracte o bé no tracta aquesta qüestió, pot un inquilí igualment desvincular-se del contracte?
La resposta continua sent afirmativa. És a dir, els jutges considerarien nul qualsevol pacte que s'hagi fet constar en el contracte en el que un inquilí s'hagi obligat a no poder desistir del contracte. Per tant, encara que s'hagi signat en el contracte, seran nul·les, al ser contràries a la llei, clàusules semblants a “Es pacta que el present contracte tindrà una duració mínima i obligatòria d’un any, pel que si l’arrendatari desisteix del contracte amb anterioritat, haurà d’abonar totes les rentes pendents fins a complir l’anualitat”.
La llei, pel que fa a aquesta qüestió, és imperativa i preval sobre el que s’estableixi al contracte (a excepció de que les clàusules del contracte resultin més favorables per al inquilí, que en tal cas seria aplicable el que diu el contracte), pel que encara que el contracte no digui res sobre la possibilitat del inquilí de desistir i trencar anticipadament el contracte, l’arrendatari podrà fer-ho sempre que compleixi amb els requisits que s’indicaran en els següents apartats.
En quin apartat de la Llei d’Arrendaments Urbans es recull la possibilitat de resoldre anticipadament el contracte?
Es troba regulat a l’article 11 de la referida llei, el qual estableix què:
“L’arrendatari podrà desistir del contracte d’arrendament, una vegada que hagin transcorregut com a mínim sis mesos, sempre que se li comuniqui a l’arrendador amb una antelació mínima de trenta dies. Les parts podran pactar en el contracte que, per al cas de desistiment, l’arrendatari hagi d’indemnitzar a l’arrendador amb una quantitat equivalent a una mensualitat de la renta en vigor per cada any del contracte que resti per complir. Els períodes de temps inferiors a l’any donaran lloc a la part proporcional de la indemnització”.
Quins són els requisits per a que un inquilí pugui resoldre de forma anticipada el contracte?
Tal i com detalla la llei els requisits per a desistir del contracte són:
- Han d’haver transcorregut, com a mínim, sis mesos des de que es va firmar el contracte. És a dir, el inquilí no tindrà dret a renunciar al contracte si, per exemple, només han transcorregut tres mesos. Ara bé, si pel contrari, ja han transcorregut aquests primers sis mesos, podrà renunciar al contracte en qualsevol moment, tot i que el contracte estigui en una situació de pròrroga al haver transcorregut els cinc primers anys de duració mínima potestativa per al inquilí i obligatòria pel propietari.
- El inquilí haurà de preavisar amb, com a mínim, 30 dies d’antelació. La nostra recomanació és que si vostè és inquilí, aquesta notificació comunicant la voluntat de desistir del contracte ho faci a través d’un mitjà fefaent que acrediti l’enviament, recepció i contingut de la comunicació, com pot ser un burofax. Si precisa d’aquest servei, el nostre despatx d'advocats pot preparar i enviar aquesta comunicació. No obstant l’anterior, tingui present que aquest no seria un requisit essencial per a la validesa del desistiment, ja que podria desistir igualment encara que no hagués preavisat amb aquesta antelació de 30 dies, si bé hauria d’abonar-se la renta dels dies que faltin fins a arribar al còmput de 30 dies dels que no s’hagi preavisat, encara que ja no gaudeixi del immoble.
Indemnitzacions per al supòsit de desistir del contracte i indemnització màxima reclamable
Per a que el propietari/arrendador pugui exigir una indemnització al inquilí per haver decidit renunciar o desistir el contracte de lloguer de l’habitatge, és imprescindible que s’hagi fet constar en el contracte de forma expressa una clàusula que digui que el propietari té dret a una indemnització equivalent a una mensualitat de la renta en vigor per cada any del contracte que resti per complir i que els períodes de temps inferiors a l’any donaran lloc a la part proporcional de la indemnització.
Si en el contracte que es va signar no s’estableix cap clàusula en el que consti el dret a exigir una indemnització, el propietari no pot reclamar cap indemnització al inquilí.
Per altra banda, si en el contracte s’hagués fet constar una indemnització major a aquesta mensualitat de renta per cada any del contracte pendent de complir (o part proporcional en cas de períodes inferiors a l’any), el propietari no podria reclamar aquesta indemnització addicional. Només pot exigir el que ja s’ha comentat, una mensualitat de renta per cada any pendent de complir.
Per exemple, si ha firmat un contracte de lloguer d’habitatge a raó de 1000€ mensuals d’un any de duració amb data de 1 de gener, i amb 30 dies d’antelació, es comunica a l’arrendador que el inquilí abandonarà el immoble el 1 d’octubre, la indemnització per no complir els 3 mesos restants per completar aquest any inicialment pactat (els mesos d’octubre, novembre i desembre) seria de 250€ (un quart de mensualitat, que seria la part proporcional pels mesos no gaudits).
Per tant, serien nul·les i no aplicables clàusules semblants a “Es pacta una duració mínima de dos anys. Si l’arrendatari desisteix abans d’aquest període haurà de pagar totes les mensualitats que quedessin per complir fins a arribar a aquests dos anys”. En aquest exemple, com hem indicat, si l' inquilí desisteix del contracte als sis mesos d’haver signat el contracte de lloguer de l’habitatge, només hauria d’indemnitzar al propietari amb el import equivalent a una mensualitat i mitja del lloguer, i no amb 18 mesos de lloguer, que és el que diu el tenor literal que resulta nul de la clàusula esmentada.
Desitja que l’assessorem en un procediment de desistiment de lloguer d’habitatge o que intervinguem en la interlocució amb l’arrendador o arrendatari? Vol que revisem el seu contracte d’arrendament per verificar si existeix indemnització per desistiment i, en el seu cas, la quantia exigible? Contacti amb els nostres advocats sol·licitant cita prèvia a les nostres oficines, o si ho prefereix, utilitzi el nostre servei de videoconferència o consultes legals via correu electrònic.
20 Comentaris
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Juan Manuel Ramos Quevedo
Enhorabuena por el artículo. Bien desarrollado y deja pocas o ninguna duda al respecto. Muchas gracias
AOB Abogados
Hola Juan,
Gracias por tus impresiones al respecto del artículo.
Un saludo
SILVA
Buenos días tengo un contrato de una habitación en una vivienda , llevo 9 meses y avisando con un mes no me quiere devolver la fianza, dice que viene en el contrato duración de un año y que este contrato no se rige por la ley LAU . Que la habitación no se considera una vivienda, le debo suministros y le digo que lo reste de la fianza y no quiere. le debó pagar los suministros, gracias
AOB Abogados
Hola Silva,
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Un saludo
Rebeca
Hola, en mayo 2022 firmamos un contrato de alquiler de dos años de duración. Acabamos de recibir una carta de la casera que expresa el deseo de no continuar con el contrato para mayo 2024 sin motivo. Leyendo el artículo veo que el contrato debió ser de 5 años, esto es así? Muchísimas gracias
AOB Abogados
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María josr
Tengo un piso alquilado con contrato por 5 años. Entre el 1 de Diciembre de 2022 y el día 3 de este mes vino a verme el dueño para decirme que necesita el piso porque donde en vive le han mandado un burofax de que debe de dejar el piso. A mi el solo me lo ha dicho de palabra y justo cuando hace 1 año que supuestamente el podría reclamarme dejar el piso en caso de necesitarlo. Qué puedo hacer?
AOB Abogados
Hola María,
Para poder asesorarte correctamente y a su vez que tengas claro como actuar en consecuencia, necesitaríamos conversar contigo con el fin de que nos aportes más información y así poder resolver todas las dudas que tengas jurídicamente..
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Un saludo
Ramón
Si el inquilino no ha entrado a vivir ¿puede rescindir un contrato de alquiler aunque el periodo de tal ya comenzara a computar?
AOB Abogados
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juan
Buenos días, tengo un contrato de arrendamiento temporal para uso distinto de la vivienda (específicamente pone por circunstancias de estudios) de 1 año de duración. El problema es que quiero irme del piso cuanto antes pero no sé si me hará pagar lo que resta del contrato o me quitará lo que pagué de fianza. Saben algún modo de desistir sin que me cobre? Yo había pensado decir que ya he finalizado mis estudios. Quedo a la espera Gracias de antemano Un saludo,
AOB Abogados
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Un saludo
Geraldine
Soy titular de un contrato y quisiera desistir de él , me gustaría tener información del proceso .
AOB Abogados
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Rebeca
Tengo derecho a avisar con 30 días de antelación (trascurridos los 6 meses...según lo especificado en la ley ) si en el contrato que firmé especifica que tenia que avisar con 2 meses de antelación?. ¿Que tiene más peso aquí la ley de los 30 días o lo pactado? gracias!
AOB Abogados
Hola Rebeca,
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Leo
Acabo de mudarme a Barcelona desde el Caribe para ir a la escuela. Cuando llegué a mi apartamento, me di cuenta de que solo tengo una habitación que da al pasillo. Como estoy al final del pasillo, no hay luz natural ni brisa. Leí que a los inquilinos se les debería dar un certificado de habitabilidad. A mí nunca me lo dieron. Mi contrato de alquiler es por un año, del 1 de enero de 2025 al 31 de diciembre de 2025. ¿Hay alguna manera de que pueda irme antes? Si bien tengo luces muy brillantes, la falta de luz natural y una ventana para que entre aire fresco me está pasando factura.
AOB Abogados
Hola Leo,
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Un saludo
FABIOLA RAMIREZ
Tengo un piso alquilado desde el pasado mes de noviembre del 2024, en enero de 2025 la perito del seguro de la comunidad lo declara inhabitable por humedad debido a la fuga de unos radiadores, el seguro se encarga de mi realojamiento y tengo dos inquietudes: 1. En caso de querer rescindir el contrato debo notificarlo con un tiempo de antelación? me acojo al Artículo 26. Habitabilidad de la vivienda de la Ley de arrendamientos urbanos. Lo digo porque la propietaria tiene la intención de descontar de la fianza una penalización por dicho preaviso. Entiendo que tengo derecho de rescindirlo sin ningún tipo de indemnización. 2. La comunidad se ha hecho cargo del realojamiento durante el mes de marzo 2025, debo pagar ese mes de alquiler a la propietaria cuando el piso está declarado inhabitable? Gracias
AOB Abogados
Hola Fabiola,
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