• Per Agustí SOT
• 28-04-2020

Ajornaments en el pagament del lloguer del local de negocis durant el coronavirus si l’arrendador és un gran tenedor d’immobles

Són moltes les persones físiques i jurídiques (autònoms i societats mercantils) les que s’han vist afectades econòmicament per les mesures de confinament acordades durant l’Estat d’Alarma per a fer front al COVID-19. Gran part d’elles, s’ha vist obligada a tancar temporalment els seus establiments, el que ha comportat que hagin vist minvar dràsticament els seus ingressos i amb això, que no puguin atendre al pagament de les seves obligacions i, entre elles, la pròpia del pagament del lloguer del local. És el cas, per exemple, de bars, restaurants, perruqueries, petits comerços...

Per tal de pal·liar situacions que agreugin l’economia de PYMES i autònoms, mitjançant el Real Decret 15/2020, de 21 d’abril, en el seu article 1 i següents, s’adopten una sèrie de mesures respecte de les relacions arrendatícies de locals de negoci o establiments amb fi diferent de l’habitatge.

Així doncs, mitjançant aquest Decret Llei, s’adopten una sèrie de mesures i es regulen els requisits que permeten a PYMES i autònoms sol·licitar la moratòria dels pagaments relatius a les rentes mensuals dels arrendaments per a ús diferent de l’habitatge.

A continuació, a mode de resum, indiquem quines són les circumstàncies que permeten sol·licitar aquesta moratòria i en quins supòsits l’arrendador haurà d’acceptar aquesta sol·licitud d’ajornament.

a) Supòsits en el que l’arrendador-propietari té la consideració de “gran tenedor d’immobles”

La Llei considera a l’arrendador com a gran tenedor d’immobles a:

•  Empreses o entitats públiques d’habitatge
  
  
• Persones físiques o jurídiques que siguin titulars de més de 10 immobles urbans (excloent garatges i trasters) o d’una superfície construïda de més de 1.500m2

Si el propietari compleix amb els anteriors requisits, aquest haurà d’acceptar obligatòriament i de forma automàtica la moratòria del pagament de l’arrendament que sol·liciti l’arrendatari en els termes que més endavant indicarem. Per tant, no és necessari el consentiment del propietari.

b) Supòsits en el que l’arrendador-propietari NO té la consideració de “gran tenedor” d’immobles

El Real Decret abans al·ludit estableix que si el propietari no entra dins de la definició anterior de gran tenedor, aleshores aquest no vindrà obligat a acceptar el fraccionament, ni tindrà cap efecte automàtic ja que serà necessari el consentiment del propietari.

Ara bé, en aquests casos, el citat real decret si que autoritza a que, si l’arrendador i l’arrendatari han arribat a un acord, a que es descompti de la fiança els pagaments que es vagin meritant durant la moratòria. En cas de que s’optés per aquesta solució prevista pel real decret, l’arrendatari haurà de restituir l’import del que s’hagi disposat de la fiança en el termini d’un any des de la celebració de l’acord o en el termini que resti de vigència del contracte, en cas de que aquest termini fos inferior a un any.

Que aquest Real Decret no prevegi l’aplicació obligatòria d’una moratòria i fraccionament de la renda quan el propietari no és un gran tenedor d’immobles no vol dir que l’arrendatari no pugui fer res per a trobar una solució que li permeti reduir o inclús suspendre les seves obligacions contractuals com pot ser el pagament de la renda, però per això, no podrà recórrer al citat real decret, sinó a altres mecanismes jurídics diferents, com pot ser l’aplicació de la clàusula “rebus sic stantibus” i haurà d’estudiar-se cas per cas si és de possible aplicació.

Període de la moratòria i fraccionament obligatori de rendes quan l’arrendador és gran tenedor d’immobles

Respecte del període d’eficàcia de la moratòria, es disposa a l’article 1.2 del Real Decret, de 21 d’abril, que la seva duració “afectarà al període de temps que duri l’Estat d’Alarma i les seves pròrrogues i a les mensualitats següents, prorrogables una a una, si aquell termini fos insuficient en relació amb l’impacte provocat pel COVID-19, sense que pugui superar-se, en cap cas, els 4 mesos”.

I aquests imports que quedin ajornats, es fraccionaran en un període de 24 mesos, tal i com estipula el mateix article anterior i del qual reproduïm un fragment seguidament: “s’ajornaran sense penalització ni meritació d’interessos, a partir de la següent mensualitat de renda arrendaticia, mitjançant el fraccionament de les quotes en un termini de dos anys, que es contaran a partir del moment en el que es superi de la situació al·ludida anteriorment, o a partir de la finalització del termini dels quatre mesos abans citat”.

Per tant, l’arrendador est trobarà obligat a acceptar ajornar les rentes mentre duri l’estat d’alarma, i de forma excepcional podrà prorrogar-se mes a mes fins a un màxim de quatre mesos més després de la finalització del mateix segons l’impacte econòmic provocat pel Coronavirus, i aquestes rendes ajornades es pagaran de forma prorratejada en 24 mesos, sense interessos, a partir del mes següent al període de la moratòria.

Condicions del titular arrendatari per a sol·licitar la moratòria

Per a poder accedir a aquestes solucions per part dels autònoms o mutualistes amb règim de previsió alternatiu a la seguretat social, s’han de complir amb els següents requisits:

1) Estar afiliat i en situació d’alta en data de la declaració de l’Estat d’Alarma mitjançant el Real Decret 463/2020, de 14 de març, en el Règim Especial de la Seguretat Social dels Treballadors Autònoms o en una de les mutualitats substitutòries del RETA.

2) Que l’activitat del sol·licitant s’hagi vist suspesa a conseqüència de les mesures decretades per l’Estat d’Alarma.

3) En els casos en els que les activitats no s’hagin vist suspeses, haurà d’acreditar-se la reducció del 75% de la facturació del mes anterior, amb relació amb la facturació mitjana mensual del trimestre al que pertany aquest mes a l’any anterior.

I en el cas de les PYMES, podran acollir-se a aquests beneficis quan el contracte d’arrendament de l’immoble estigui afecte a l’activitat econòmica que desenvolupen i:

1) No es superin els següents límits: a) les partides d’actius no superin els quatre milions b) que l’import net de la seva xifra anual de negocis no superi els 8 milions d’euros c) que el número mitjà de treballadors empleats durant l’exercici no sigui superior a 50.

2) Que la seva activitat hagi quedat suspesa.

3) Que s’acrediti la reducció de la facturació, com a mínim, un 75%, en els termes que comentàvem en l’apartat de les condicions per als autònoms.

Sol·licitud per part de l’arrendatari i termini per a sol·licitar la moratòria del pagament de la renda

El primer pas doncs per acollir-se a aquesta moratòria en el pagament del lloguer si es tracta de propietaris gran tenedors d’immobles s’ha de fer la sol·licitud formal davant del propietari, per un mitjà que acrediti el seu enviament, contingut i recepció com pot ser ara un burofax. El termini per a sol·licitar-ho és d’un mes des de que es publicà el Real Decret. Per tant, havent-se publicat en data de 22 d’abril de 2020, la moratòria i fraccionament haurà de sol·licitar-se abans del 22 de maig de 2020.

Junt amb la sol·licitud, haurà de presentar-se documentació suficient relativa a la reducció de l’activitat, mitjançant una declaració responsable en la que s’hi faci consta la reducció de la facturació mensual de, com a mínim, un 75% i, si l’arrendador/propietari ho requereix, haurà de mostrar-se els llibres comptables per acreditar aquesta reducció.

Tanmateix, en quant a la documentació per a demostrar la suspensió de l’activitat, haurà d’aportar-se certificat expedit per l’Agència Tributària, o l’òrgan competent de la Comunitat Autònoma corresponent, sobre la base de la declaració de cessament d’activitat declarada degut a la situació arran del Coronavirus.

Conclusió

Així doncs, per tal d’esbrinar si un pot acollir-se a la moratòria que habilita el Real Decret de 21 d’abril en relació amb les relacions arrendatícies d’immobles destinats a fi diferent de l’habitatge, primerament haurà d’estar-se a si el propietari del immoble és considerat un gran tenedor segons la definició indicada, en aquest cas, la moratòria s’acceptarà de forma automàtica un cop realitzada la sol·licitud, o en cas contrari, dependrà de si el propietari no es considerat un gran tenedor, supòsit en el que aleshores les parts hauran d’avenir-se al que pactin entre elles, amb l’excepció de que es faculta (no obligatòriament) de poder sol·licitar al propietari que disposi dels diners de la fiança, amb la conseqüència de retornar aquest import amb les precisions que es descriguin en aquest article, i això sense perjudici de que l’arrendatari pogués exercitar altres accions, com la de reequilibrar el contracte a la nova situació suscitada a través de la denominada clàusula rebus sic stantibus.

Altres articles que podrien ser del seu interès:

- Lloguers i Coronavirus: Mesures adoptades pel Govern en els contractes d’habitatge

- Concurs de creditors i COVID-19: Terminis a tenir en compte per les empreses en crisis

- Tres aspectes clau i dos consells que has de tenir en compte a l'hora de signar un contracte de lloguer

Tens dubtes en relació a contractes de local de negoci? Necessites que revisem el teu contracte? Els nostres advocats es troben a la teva plena disposició per a orientar-te respecte de les dubtes que pots tenir Contacta amb nosaltres  o utilitza els nostres serveis online de consultes legals online  i/o de videoconferència.